悸动的环京楼房买卖市场丨大厂,押房赌局

2020-01-12 作者:威斯尼斯人下注网站   |   浏览(97)

“最严限购令”让环京楼市迅速降温,大厂楼市也未能幸免。然而在限购依然持续的当下,大厂楼市却并不平静。当地开发商利用纳税来规避限购政策,让大厂这个曾经经历楼市辉煌的小县城再次焕发新的活力。除此之外,大厂部分新开楼盘打出了“能够解决购房资质”的宣传推介,高悬的限购政策,在他们眼中形同虚设,人们不禁要问大厂限购要解除了?

河北大厂一处偌大的售楼处里,楼盘销售和购房人围坐一起,黑压压一片。即便不是周末,样板间里的看房人也没断过。

01

寒冬之时,环京楼市有了点儿活泛气儿。自2017年“最严限购令”让环京楼市迅速沉寂后,眼前的场景实属反常:虽然没有购房资质,却不断有来自北京的购房人奔向环京区域的售楼处。记者连续数日调查发现,反常现象背后埋藏着惊人的“押房赌局”——价格不断下探时,尚无资质的购房人投下几百万元,冒巨大风险规避限购,短期内甚至连正式合同都拿不到,更别提产权证了。

“贴心”服务

限购令失效?

本轮降温并没有阻挡住购房客的热情。位于廊坊大厂区域内的一处销售楼内,楼盘销售人员和购房者三三两两围坐,即便不是周末,来看房的人也没有断过。自“最严限购令”让环京楼市迅速降温后,大厂楼市在近期又活跃起来。当地楼盘也纷纷推出草签合同、协助办理三年纳税、底单更名等各种“贴心”服务。

花6000块钱就能规避限购

“现在是入市大厂的最好时间点,限购之后大厂房价‘腰斩’,目前已经有了上升趋势。”听闻看房人李潇一行有购房意愿,大厂某项目销售人员表示,大厂房价最高的时候能达到3.3万元/平方米,而如今房价虽然稍有回升,但也仅仅只有1.7万元/平方米,下降近一半,按目前趋势,大厂房价肯定要涨,越晚越吃亏。

楼市的寒冬里,潮白河孔雀城的楼盘销售员吴枫客户不断。她压低嗓音说:“大部分人都是从北京来的,没资质。”

房价腰斩,对于必须在大厂置业的购房人群来说,无疑是一个好消息。然而房价下跌的背后,却被戴上了限购的“紧箍”,把众多没资质的购房者拒之门外,李潇便是门外看客中的一员。对于不具备购房资质是否能在大厂购房,销售人员直言:“没有资质没关系,大部分来看房的人都没有资质,这个我们有办法解决。”

她口中的“资质”认定源于去年环京楼市的“最严限购令”。按规定,只有具备当地户籍,或在当地连续缴纳3年的社保、纳税,才有资格购买住宅。潮白河孔雀城所在的大厂位列其中。限购落地后,大部分客户不具备资质,环京楼市迅速降温。

根据此前发布的限购政策,只有具备大厂户籍,或在大厂当地连续缴纳三年的社保、纳税,才有资格购买住房。

而今,吴枫的客户又怎能破解“最严限购令”?

对于李潇的疑惑,销售人员解释:“限购政策目前有户籍、社保、纳税三个要求,只要满足上述任何一个要求就可以。其中纳税最好解决,对购房者也没有任何影响,只要纳税三年就能获得购房资质。”

吴枫说,限购令里户籍、社保、纳税要求,只要满足一个就行;户籍和社保当下都无法办理,但纳税的门槛容易越过,“随便找家代缴税的公司连续缴纳3年个税,加起来也就6000多块钱。”

“如果有朋友在大厂这边开公司,挂靠一下就可以了。”销售人员向李潇明确,相关办理费用在6000-8000元,完税记录满三年后就能正式网签。

10公里外的路劲阳光城楼盘也采用同样的“套路”。销售人员陈德甚至承诺,开发商可以帮着找代缴税的公司,压根儿不用客户操心。还有销售人员夸下海口称,限购政策一般施行3年就取消,如今快满3年,等限购一结束,连税都不用缴了。

路劲阳光城以及早安北京也采用同样的“套路”。几家的销售人员均表示,购房者如确定购房意向,可先行与开发商签订一份草签合同,因为三年纳税还没完成,无法进行网签,所以购房者只能选择全款购买或在规定时间分期付款,一般给的期限在一到两年内。就外地购房者担心的资质受限问题,开发商可以找第三方公司为购房者代办个税顺缴业务,购房者只需与代办机构签署一份证明本人在当地工作的就业协议,并在未来三年时间内按月缴纳个税,纳税时间满三年且保证无断缴后,即可获得大厂购房资质,从而绕过限购,顺利进行网签。

纳税可以解决,却解决不了时间的问题。当地政策要求,只有连续纳税3年才能具备购房资格。也就是说,购房人真正具备购房资质的时间点是在3年后。

草签合同是否具备法律效应?三年内如果发生变故又该如何?当李潇问及上述问题时,销售人员却缄口不言,只是一味地说,完全不需要担心,出现任何问题开发商都会帮着解决。另有销售人员压低声音告诉李潇:“限购政策还能维持多久这个都说不好,一旦提前解除,连税都不用缴了。”

“您交房款时会跟开发商签订协议。开发商会把您看上的房源‘锁’上,不再卖给其他人。”吴枫说。到了路劲阳光城,“协议”的说法变成了“草签合同”。但记者调查了解到,无论是协议还是草签合同,都不是正常购房交易时的网签正式合同。换句话说,由于暂时还不具备购房资格,这些房子根本无法实现真正交易,短期内也拿不到产权证。

针对外来投资客群,大厂的开发商也给出了“贴心”服务。数个销售人员称,三年纳税期间,每年有一次“置换”的机会,如购房者有买卖的意愿,短期交易不是问题,在草签合同上换个名而已。“房价涨,可转手;房价稳,能得一套房。有什么可担心的?”

新房价腰斩

02

开发商顶不住压力回笼资金

“关门”不停业

没有“网签”,不仅意味着没有正式购房合同,也无法办理正常购房贷款。记者走访大厂、香河等地多个楼盘发现,每套房子的价格大多在100万元至200万元左右。对于一些经济压力较大的购房人来说,很难全款买房。为此,开发商“开发”出新的招数。

在看房期间,记者注意到一个非常有意思的现象。大厂的新房售楼处留给看房客一次“探秘”的机会,要么售楼处不挂牌、要么售楼处已经改换地方,更有甚者售楼处直接处于关闭状态……

“可以全款,也可以分期付。”在香河,大运河孔雀城项目也采用了潮白河孔雀城的翻版套路。销售员徐阳介绍,“分期付”并非是银行贷款,而是全款的另一种支付方式,所有购房款在一年内分5次付清。路劲阳光城的分期时间周期更长,可以在两年半内分6次付清。

以路劲阳光城为例,记者一行到达现场后,售楼处正处于关闭状态,俨然一副楼盘售罄的样子,但在其周围却三五成群站着该楼盘的销售人员。因地处偏僻,再加上“宁错过、勿放过”的准则,每一个到达该区域的“外人”,都被认定是潜在的购房客户。

这种分期付款的招数,在不同楼盘有不同的形式,但背后原因却是相同的。“去年限购之后,开发商手里有钱还能扛着,但今年不一样了,开发商压力很大,都在等着回笼资金。”路劲阳光城的销售人员说。

当记者及李潇一行表达购房意愿后,路劲阳光城的销售人员从售楼处右侧的一条羊肠小道,走后门把记者一行带进售楼处。宽敞大气的售楼处,看房效果极佳,也更能激起买房的欲望。但销售人员口中,奢华背后却要“低调”行事。

大厂县与三河市、香河县并称“北三县”。借着紧挨通州的优势,这里曾是环京楼市里最火爆的地方。两年多前,京牌车一辆接一辆驶向这里,不断上演“抢房大战”。

对于为何关闭售楼处,销售人员透露,目前大厂的售楼处经常有房管部门的执法人员巡查,偶尔还有北京记者来暗访,为躲避调查风险,才出此下策。销售人员直言,支撑大厂楼市的主要还是来自北京的客户。

限购令带来的影响首先体现在价格上。据介绍,限购之前,路劲阳光城最高曾卖到约2.5万元/平方米,而今实际成交均价只有约1.2万元/平方米;潮白河孔雀城当年更是突破了3万元/平方米,而今每平方米则只有1.6万元左右。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,开发商帮忙补缴三年纳税,这种回避限购的做法是一种违规手段,违背了现有房地产调控的要求。此外,如果在补缴纳税期间,国家政策发生变动,例如把购房资格提到五年,又会出现新的问题。

在从业多年的吴枫看来,这种变化堪称“冰火两重天”。“当时买房,除了购房款外,有的购房人还得交一笔五六十万元的‘排卡费’;但今天则直接变成了降价、打折促销。”她说。

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以潮白河孔雀城一套104平方米的三居室为例,定价是1.69万元/平方米,正常成交是175.76万元;全款可以同时享受“团购5万抵7万”“每平方米减2000元”“一次性打8.5折”等多项优惠,总价则降到了131.8万元,均价相当于1.27万元/平方米。

“解套”存风险

打折促销已经成为环京楼市的普遍现象。在售楼处,每套房子看似有一个“表单价”,但实际上还有一个成交价,二者往往相差几十万元。陈德解释,“表单价”是开发商在政府部门的备案价,但这个价格太高、卖不出去,只能通过各种促销方式把价格压下来。

在走访期间,记者意外发现,除补缴三年纳税后可网签外,在大厂还存在着能解决购房资质,手持“尚方宝剑”的开发商。以大厂佳兆业悦峰为例,销售人员直接承诺:“首付30%、能正常网签、银行批贷也很快,一直都按照正常的买房流程走,完全不需要担心购房资质问题。”

网签变草签

大厂的限购政策要解除了?为什么开发商能够办理购房资质?购房资质后期会不会有什么问题?这一系列问题,得到的回应只有一句话:“放心买就完事了,能网签还怕有啥问题?”

交易背后暗藏重重风险

记者特别注意到,宣传推介“能够解决购房资质”的多为大厂近期新开项目,包括佳兆业悦峰在内的多家新开楼盘皆以“能解决购房资质”作为最大卖点。

“通地铁、通高铁,价格又降了一半,怎么可能不心动!”调查过程中,多位看房人道出了规避限购、选择环京楼市的原因。但这种购房模式靠谱吗?

“不知道是不是大厂限购政策要解除了,反正能买到房就行。”一北京购房者告诉记者。记者了解到,在环京地区置业的购房者多抱着“过渡”的想法,新房市场能通过各种操作来“解套”,但大厂二手房如何解套则是一大难题。

记者走访的几个售楼处中,销售人员都对钻漏洞的方式打包票。但在介绍具体交易流程时,吴枫的一段话却露了马脚。“交了房款之后,开发商会提供小票、收据,但是所签的协议不会给购房人。”她解释,这份协议毕竟是违规的,不能流出去。

有大厂中介人员告诉记者,现阶段大厂二手房成交量并不乐观,虽然二手房每平方米售价看似低于新房,但因交易时需缴纳较高的税费,成交价相比新房实则没有太大优惠空间,而且二手房同样面临着限购的制约。此外,大厂二手房还面临一个严重问题,就是好多房源没有房产证。“如果彼此信得过,二手房交易也未尝不可,但前提是以信任为基础,一旦房价上涨,双方就有翻脸的风险。”中介人员提醒称。

在大运河孔雀城,几位销售人员都对规避限购的操作模式忌讳莫深,最终叫来销售主管才详细说出。说的时候,甚至在关键的细节上还会压低声音,故作神秘。

记者在看房时也注意到,目前大厂在售二手房多为近几年的新房,有的甚至从来没人入住,与新房无异。这不禁让人猜想,二手房的出清,是否也意味着曾经的投资客忍痛“割肉”。

“抛开开发商的种种诱惑,这种操作模式就相当于一场‘赌局’”。一家知名房企负责人向记者解释,购房人看似在价格上享受了优惠,但把几百万元交给开发商后,短期内不能正式签约、不能获得产权证。“押”着自己的房子,却在限购令下“赌一把”。整个过程中,开发商只收益、没损失,但购房人却置自己于重重风险之中。

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“我都没听说过您说的这种方式,但应该是政策不允许的。”香河县房管局一位负责新房业务的工作人员说。大厂县房管局的工作人员也表示,虽然限购政策并没有说明是否可以使用这种操作模式,但依然是有风险的。这位工作人员提醒,目前政策是要连续3年纳税,但如果这3年间政策发生调整、改成了连续5年纳税,那这笔交易又该怎么算?

在业内人士看来,除了政策的不可抗力因素外,草签的合同能否与正式合同一样具有法律效益,也存有疑虑。易居房产研究院研究总监严跃进分析,草签合同本身与购房政策是违背的。这种回避限购的做法只是一种营销做法,相当于开发商让购房者以一定条件锁定房源。但是,房地产市场变动大,当购房人发现和当初签约不一样时,销售人员往往都已经辞职或转岗,退款艰难,寻求赔偿也更加被动。

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