这下房价走势更明确了,房租上涨的背后

2019-11-17 作者:凤凰彩票平台   |   浏览(64)

这几天,房地产市场的热度都被一件事给承包了,那就是各地房租大幅上涨,我爱我家前副总裁胡景晖炮轰资本抬高房租。

这几天,笔者的朋友圈已经被房租暴涨以及我爱我家副总裁胡景晖离职事件刷屏。说到底,这两件事其实就是一件事。

原标题:邓元杰:别傻了,房租一定会大涨

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作者:邓元杰

虽然目前来看,房租上涨的原因不止资本涌入租房市场这一个,但是,我们也可以发现,目前的房地产市场牵动着无数人的心,一有风吹草动,都会引发极大的关注。

相信租过房的朋友都知道,租房就是一种煎熬。且不说每次搬家都要大包小包的收拾东西,来回奔波;也不说每次找房都要看了又看,怕遇上不靠谱的房东,以及黑中介;单拿房租来说,之前是一年涨一次,现在是差不多换一次房涨一次。

最近,北京暴涨的房租引来广泛关注。其实不光是北京,一二线房租普遍都有上涨,北京只不过是挑头的城市而已。一个很夸张的例子是:一名业主打算出租自己位于天通苑的三居室,预期租金每月7500元,结果来了两拨房产出租商,互相抬价到10800元。

受房租上涨的影响,很多人可能忽略了房地产市场的另外一条重要信息,那就是在17日,住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。原因无他,自然是这些城市的房价有快速上涨的苗头,让相关负责同志引起高度重视。

其实,房租每年都在涨,可能之前只是统计机构发一下数据,并不会引起轩然大波。但是,房租暴涨事件在今年有了质的不同。

出租者傻了。租房客,估计也要傻了。

目前来看,房地产市场的调控目标已经完全转向了遏制房价上涨,遏制投机炒作上。本轮房价上涨周期已经持续了两年多的时间,如果不加以限制的话,还会继续涨下去。就现在的房价而言,明显已经超出了普通大众的承受范围,令真正的刚需购房者望而却步。以北方知名二线城市青岛为例,市区已经没有低于2万的新房。要想在青岛市区买一套100平左右的新房,总房款得250-300万之间。对于那些毕业没有多长时间的年轻人来说,要想买到一套属于自己的房子,难度可想而知。青岛即是这样,更不要说北上广深等一线城市以及杭州、厦门等热点二线城市了。

大家都知道,在中央发话之后,几乎所有城市房价上涨的可能都被锁死了。同时,在房地产建立长效机制的基础上,租房市场得到了快速发展。大量长租公寓品牌如雨后春笋般出现,这些品牌长租公寓拥有的房源数量也是越来越多。

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咋一看,蓬勃发展的长租公寓市场貌似可以分流一部分购房者,让他们由买转租,从而缓解目前大城市存在的新房供小于求的局面。但是,当资本介入长租公寓市场,以及各品牌公寓运营商开始追求规模效应的时候,看似美好的长租市场也逐渐变质了。

房租为什么会涨?

可以说,现在的大城市对于年轻人来说越来越不“友好”了。在房价不断企高的情况下,要让年轻人有归属感,确实不是一件容易的事。而现在,伴随着房租的大幅上涨,这种归属感愈发减弱。

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其实这是普遍情况。2017年2月到2018年5月,上海房租上涨19.5%,深圳涨15.5%,北京大涨25.9%。有好事者总结出房租上涨的原因有以下几条:

因此,为了维持房地产市场的稳定,让更多的人住有所居,中央才会首次将遏制房价上涨纳入到正规文件中,并在全国推行,这也体现了政府治理房地产市场的决心与勇气。

据媒体报道,8月17日,我爱我家副总裁胡景晖表示,当资本大量进入长租公寓以后确实推动了房租上涨。他直接点名自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场20%到40%的价格在收房,导致售房成本直接上升,严重违背市场规律。

1、以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,借助资本的力量扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,重新装修后推向市场,推高了房租,破坏了正常的房屋租赁市场。

住建部此次约谈以上五个城市,无疑为其他房价还在上涨城市敲响了警钟,也说明了地方执政者不能有任何侥幸的心理。

作为一名资深的,从事房地产中介服务者,我相信胡景晖所言绝对不是空穴来风。胡总没有与其他公寓运营商沆瀣一气,反而敢于直言行业弊病,确实令人敬佩。但是,这也直接导致了他的离职,因为这触犯了某些群体的利益,有些事是说不得的。

说得很好,资本是贪婪的。但是为什么资本敢如此贪婪,敢如此高价争抢房源?我们必须从最基本的供求关系入手,那就是下面第2点原因:

同样,坚决遏制房价上涨的态度也同样适用于租房市场。当大量的资本涌入租房市场,各大中介公司、品牌公寓运营商利用价格杠杆争抢房源提高市场占有率而导致房租大幅上涨时,北京市多部门约谈自如、蛋壳等公寓运营商,要求他们不得恶性竞争抢占房源。在抑制房价上涨的同时,租房市场也绝对不能出现大的波动。

前有炒房者囤积房源哄抬房价,后有公寓运营商囤积房源提升房租,历史总是惊人的相似。

2、“住房不炒”严厉限制房价,限制购买,客观上减少了土地供应,让新房供应大幅减少。

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说到囤积房源经装修分割后再出租赚取差价,其实有很多二房东也是这么干的。说到底,公寓运营商也不过是二房东,只不过规模更大而已。之前是小范围的操作,对于整个租房市场影响并不大,但是,当几大品牌公寓运营商开始抢占市场,恶性竞争的时候,一切都变了。

以北京为例,2018年上半年,北京商品住宅(不含保障房)累计成交157万平方米,较去年同期下降35%,较2017年下半年下降21%。2018年上半年,北京商品住宅(不含保障房)住宅月均成交约26万平方米,较2017年全年月均成交量减少28%。

当然,要想从根本上解决房价、房租上涨的问题,降地价、增供给是绕不开的。只有供小于求的局面得到根本扭转,房地产市场才能真正回归正常。

对于租客来说,租的房子无非就是三大类,一是直接租的房东的,中间可能只是交了一次中介费;二是租的二房东的,包括公寓运营商的(当然也有可能是三房东、四房东……);三是租开发商的,因为在大力发展租房市场之后,很多开发商都自持一部分物业,并且都成立自己的公寓品牌。目前来看,开发商拥有的公寓量还比较小。最多的依然是个人房源,其次是公寓运营商的。

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最后,曾经“北漂”过的笔者想说,大城市不应只属于有钱人的,应该更多给予年轻人梦想以及追求梦想的希望。

当公寓运营商所持有的房屋数量不断增多,势必就意味着个人房源的不断减少。而当公寓运营商以高出市场20%到40%的价格在收房时,整个租房市场的租金价格想不涨都难。

上海,上半年商品住宅成交总量为264.1万平米,同比下跌25%,处于2014年以来同期低位。房价也略有下降,大约2%左右。

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深圳略有上升,是因为深圳是2014年以来第一个上涨城市,2017年首先遭遇严厉调整。新房成交量同比上涨21.9%,成交面积上涨22.4%。按照官方统计,新房价格每个月都能降低几元,但深圳二手房价涨了大约5%左右。

而房租上涨之后,受影响最大的自然是年轻人。他们或者刚毕业,手头没有什么收入;或者毕业几年,因为房价过高而买不起房。无论如何,租房只能是他们唯一的选择。原本以为,在国家开始整顿租房市场之后,自己的权益会得到保障,租房环境也会得到改善,但是现实却是,他们要直面不断上涨的房租。

可能有人会说,政府不是在大力建设廉租房吗?是的,但是在一二线城市增加的数量并不大。相反,如果拆除工业大院、小产权房、城中村,就会造成供给的进一步减少。北京就是这样,过去一年拆了很多这种老破小。2016年拆违完成量是2979万平米,2017年完成5985万平米,2018年计划拆违4000万平方米,前4个月就完成了1640万平米,可是上半年商品住宅(不含保障房)累计成交才157万平方米。

之前,我们都在谈论,说高房价让年轻人没有了梦想,好不容易房价不涨了,但却迎来房租的暴涨。在生活成本不断提高的情况下,对于很多年轻人来说,梦想已经成为一件奢侈品。

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更有甚者,一些冠以房租暴涨正在惩罚不买房的人之名的文章,在拿租房者痛处来赚取人们的关注,让租房者更为焦虑,但这对于改变租房市场的现状有何益处?

总体上看,北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平米(根据北京统计年鉴),最近几年拆掉的几乎占1/8,这样的趋势对房价和房租有什么影响,傻子都知道。

不过,好在有关部门已经意识到了问题的严重性,开始约谈一些公寓运营商,明确提出租房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

杭州房价为什么过去两年大涨?也是这个原因。

不得不说,这次监管部门的反应足够迅速。但是,对于整个房地产市场而言,我们不能总是查缺补漏,做事后诸葛亮,有些政策措施真的应该前置。只有这样,才能给予广大人们群众更多的信心,给予年轻人更多追求梦想的可能。

根据贝壳研究院近日发布的数据,北京租赁人口共800万人,按照每间住1.2人计算(小夫妻或婴儿),需要大约700万间房子,而目前的租房供应量约为350万间。所以,北京面临着400万间以上的租赁缺口。

总体来看,2018年上半年,50个代表城市新建的商品住宅市场,月均成交量在2740万平方米左右,同比下降约10%。一二线城市到底缺多少租赁住房,目前没有统计,但不难想象除了个别城市,大部分城市是缺租房的。

3、不断放水,以及今年7月份以来再次明显开始放水,都让货币量越来越大。很多人也都分析过,不再多说。

4、中国的城市化进程没有结束,人口继续向一二线聚集。也不用多分析了。

由此可以得出结论:如果不是政府在过去两年强压房价,估计房价还会有大幅上涨。而房租的大涨,是迟早的事。

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请注意,并不是大家想这样。但按照经济和政策趋势来分析,事实就是这样。

任志强:长租不亏本,房租一定大幅提高

实际上,对于房租的上涨,房地产第一专家任志强早有预言。花时间看看任志强的分析,对了解房地产很有帮助。没时间也没事,这里简单说说任志强对房租的看法:

那么(政府搞)长租行不行?一定是租金大幅度提高,只能让有钱人去居住,真正的社会保障是保障贫困家庭的居住权利,而不是财产权利。

近年中国政府提出了加大多方租赁用房的建设,但多是竞地价的长租房,于是为保证最基本的租金回报,也必须大大提高租赁市场的价格向高端迈进。

那么,任志强为什么这么说呢?因为只要做一下简单的财务分析,就知道政府大力提倡的公租房、长租房,必须大幅提高房租才行。因为长租公寓的资产收益低,回报周期长,而融资成本却极高,就算政府或国企来做,可以低价拿地,但还有高昂的管理成本,所以实现盈利至少需要5年以上;这还是在价格大幅上涨的情况下。因此低价格根本就只能亏损。

因此,一些响应政府号召推出长租公寓的企业,房租都相当高。比如万科在北京西二旗西北方向8公里的90平米精装修小三居,租金一次付清,10年180万起,请注意这还是“起”,也就是180万是最低价。还有一类是180平方米以上的复式四居室,月租金3万至4万之间,也要求十年付清,这就需要360万到480万了。

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长租房需要预付几百万,这就是目前的价格水平。万科之类的企业要求预付这么长时间,就是为了减轻资金压力,并实现盈利。如果几百万的房子盖出来,租客按年付,每年“只”付十几万或几十万,房地产企业的资金压力太大了。

各位看官,你们说,住房供需摆在这儿,正规房企提供的长租房价格摆在这儿,房租怎么可能不大幅上涨?

因此,嗜血的资本快速跑马圈地,提高租金,只是在按经济规律做事。当然我们必须承认,它们这帮人加剧了租房客的痛苦,让租房客的痛苦来得又快又猛。但如果没有它们,房租迟早也会大涨的。作为租房客,应该思考一个更本质的问题:本来买不起房,照这个趋势,越来越多的人将租不起房了,根源到底在哪里?!

这是因为:如果公租房政策要大规模落实,不管是政府做还是企业做,必须普遍盈利才行,长久亏损谁也受不了。而要普遍盈利,必须大幅度提高租房价格。因此,像自如、蛋壳公寓这些连锁二手租房大户,客观上成了政府的打手,也将促进长租房的快速发展,如果政府真的想坚定不移地发展长租房的话。

从这个角度来说,房租大规模上涨,是不是符合国家意图呢?

嗯,我知道,最近房租大涨已经引来了政府部门的注意。比如8月17日北京住建委、银监局、金融局、税务局约谈相关住房租赁企业,要求不得随意涨房租。

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北京住建委等部门的主要要求是:不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源,否则将严查。一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。

很解气是吧?可惜,这是屌丝们的想法。

在老邓看来,管理部门这么做是在平息民愤。

这是因为:长远来看,**如果政府严格管理,要求“房租不涨”或“不大涨”,自如、相寓、蛋壳等企业固然很难受,甚至资金链断裂而倒闭也不是不可能。**但价格被压制,房企就不愿意大搞长租房,供不应求的租房分散在市场上的大堆房东手里,迟早还会涨价,乃至大幅涨价。那时政府怎么管理?对成千上万个小房东罚款和核实收税吗?

与其如此,还不如集中对几家连锁巨头收税来得简单,管理成本也低。

房租有可能不涨吗?

因此,我对一二线城市的租房市场的判断是:

1、如果政府严格管理,把相寓、自如、蛋壳等企业搞得半死不活,以后房租还会大幅上涨,而政府的长期管理成本反而越来越高。国家的“以租为主”等政策,也很难贯彻。

2、对于蛋壳、相寓、自如等连锁企业来说,目前明显提高房租,是顺应了市场趋势,但很可能是短期行为;未来它们的房租反而极有可能是市场中最低的。这么做,对租房客当然有好处。当前,前提条件是房租先大幅上涨,并带动租房市场的发展。

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是不是很出人意料?那么,为什么会这样?

这是因为:如果房租大涨,就会导致长租房有利润,于是各类房地产企业(包括国企和民企)会纷纷进入这个市场,提供大量的长租房供应。“万招保金”们是不可能把自己的长租房给相寓、自如、蛋壳等暴发户管理的,于是,就会形成百舸争流的局面。

那么,当市场上供应大幅增加、形成充分竞争的局面之后,价格必然会更加市场化。相寓、自如、蛋壳等专业房屋租赁企业,虽然比万招保金们还小得多,但它们在这个市场上已经形成了租房专业优势,先期通过大量签署至少五年的长租协议,也获得了大量便宜住房,所以也有成本优势。那么以后房租大涨之后,它们的房租也可以比市场上稍微低一些。甚至,未来它们的租金水平成为市场上的稳定器,也未可知。

请注意,我这么说是有前提条件的。那就是:

1、房租在目前水平上大涨。粗略估计应该有至少一倍的涨幅,才能吸引巨头们纷纷加入,大幅提高供应。

2、政府真的愿意发展公租房、长租房市场,形成长远而稳定的国策,并想让这个市场健康发展。

3、对于新型的连锁租房企业,不要刻意打压。

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如果是这样的话,连锁租房企业将通过大幅涨价,成为培养这个市场的先锋,并在未来成为价格的稳定器。

那么,国家发展长租房市场的意愿到底强不强烈呢?任志强认为,很强烈。他对2019年的房地产市场的预测如下:

国家会继续抑制房地产买卖,拼命控制住房价,所以2019年“有钱也买不到房”(因为资格审查太严)。但由于商品房供给严重不足,租房价格也就和他之前预期的一样,大涨。

可能有人会说:如果房租再大涨一倍,一二线城市打拼的年轻人要负担更多成本,通货膨胀也要更严重了,那时怎么办?

老邓的回答是:没办法。在越来越多的调控下,整个市场已经越来越扭曲。而广大中轻年人虽然厌恶大城市高昂的房租,但回到三四线城市更没前途,所以只能留在大城市。于是先被房租盘剥,然后企业大幅提高工资,由此带来物价普遍上涨,通胀越发剧烈……就这么不断循环吧。

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而我之前的多次分析也表明,大放水也是必然的。再考虑到现在为了保护环境,上游产能继续严格控制,以及中美关系、贸易形势,商品价格嘛……所以一切都是普遍联系、相辅相成的。

具体到房租上,如果要从根本上解决房租上涨问题,只能大规模放开土地供应,大幅降低地价,至少地价不再上升,然后房地产企业大量盖房,人们纷纷买房……只要住房管够,房租怎么可能上涨?那时,投机性买房也会悄声匿迹吧。

可是这可能实现吗?

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