异乡购房客把澳大哈Rees堡(Australia卡塔 尔(英语

2019-11-24 作者:凤凰彩票平台   |   浏览(189)

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近期,澳大利亚针对海外购房人接连发出“限制令”:先是银行限贷,接着又提高购房印花税,这一系列做法传递出怎样的信号?

近日,两家最大的房地产中介接连出现问题。先是万国置地,没错,就是那个曾有多个财经明星为其“站街”,在央视财经大肆宣传的万国置地,疑似“跑路”了;百余名签了美国购房合同的投资者,一夜之间成了“维权者”。无独有偶,号称最大澳大利亚房产中介澳信集团的中国业务瘫痪,留下澳大利亚130多套房产未结算,甚至有客户因无人负责尾款的支付,导致付了首付的房子被收回。

中国澳信资金链断裂一事,目前又有新进展。此前,笔者针对澳信(中国)资金链断裂、亏空3.6亿元一事,撰文《前有万国,后有澳信,是他们做错了,还是你们选错了?》,分析了问题的来龙去脉,以及海外投资的诸多误区。据最新消息,中国澳信老板金某现身警局,据称是要自由,但目前仍被认为是经济纠纷,暂时未予立案。

4月30日,《每日经济新闻》记者走访了一家正在北京举行“看房会”的澳大利亚墨尔本房地产公司,销售人员告诉记者,“当前仅是澳洲的几大银行发出‘限贷’,但花旗等银行并不限贷。”

更为扑朔离迷的是,澳洲澳信总部关键时刻马上撇清干系,在就此事向他们咨询的邮件中,他们是这样回复的:

此外,澳洲澳信总部再次发声,声明中国澳信与澳洲并不关系,是两个独立的经济体;中国澳信的一些声明,与澳洲并没有关系。这与最初时,澳洲方面的反应是一致的。

不过从7月1日起,澳大利亚维多利亚州将向海外购房者收取的印花税将从原来的3%上调至7%。

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买涨不买跌,不少中国投资者看到“限贷又提税”,会顺理成章地认为澳洲楼市正处火热期,反而在为时不多的窗口期加速了在当地投资房产的进程。但记者查阅并询问相关人士后发现,当地限贷的主要原因是由于抵押物估值过低,银行为了避险。

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那么,澳信失信,对于投资者带来哪些损失呢?受损失的投资者,应该如何应对呢?笔者将从多个方面加以分析,提供一个解决的思路多方报道显示,主要集中在以下几个方面:

而调税本身也与当下市场并无直接关联。一位澳洲房产销售告诉《每日经济新闻》记者,“政策的背景是为公平,因为澳大利亚本地人上缴的税费在维持道路、景观、环保等各项公共服务,而海外购房者享受了这些服务,但并没有与本地人一样上缴过这类税费。”

两个大中介怎么就突然“玩脱”了呢?业务收缩,这其中不乏市场因素,但其实风险早在他们开展业务之处,就埋下隐患;关于这一点,早在几年前,笔者就在自己的专著《决胜海外房地产》中,分析了买房渠道的优劣,如何寻找自己的“合伙人”:

  1. 项目错配。多为市中心的公寓项目,且多为期房。

  2. 后期政策发生变化,尾款支付不畅。

  3. 过程不透明,律师、合同都是有澳信方面指定操作的。

澳洲公寓项目在华火爆造势

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4. 很多客户表示,此事对于他们来说,影响很大,以后再也不准备投资海外了。这可以看做是客户的潜在损失。

看起来相当优惠的购房条件、较高的回报预期,以及永久产权的属性,在此前刺激一大批海外买家在澳大利亚“抢购”公寓式房产。

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而现在,澳大利亚房地产商们更加紧了在华的房产推销活动:4月份在2016北京春季房地产展示交易会上,澳大利亚主要大城市的地产商集体亮相,进入5月,又将有数家地产商陆续登陆广州等地进行推广。

理财规划师及理财投资机构与房产中介的最大区别在于;

为什么这么说?因为全球化资产配置是趋势,无论是个人,还是高净值人群,海外资产配置是风险对冲的必要手段。早在2013年,高净值人群配置海外资产的比例就已经到了33%,现在这个数据已经超过50%。如果仅仅因为澳信失信而背离这一趋势,不得不说这可能是客户最大的损失。

4月30日,《每日经济新闻》记者参加了一场由墨尔本本地房地产开发商直接组织的看房会,约100平方米的办公区域内,约有五六家看房者,而在一旁的桌子上,放了约20份预约登记看房者的资料。

(1)佣金的支付方不同。理财规划师、理财投资公司向客户推荐适合的房产项目进行投资,客户向其支付专业服务费用;而中介公司销售房地产给客户,发展商或者私人业主向其支付销售佣金。

造成这一问题的原因,主要还是主观主义的问题。盲目用国内买房投资的经验,去血拼一个经历了100多年发展的成熟市场。有人会说了,语言不通、政策不懂、市场不清楚,我不交给第三方处理,还能怎么办?

就在记者与销售代表讨论户型的时候,刚刚谈过的一个70平方米小户型公寓传出“已售”的消息。

(2)理财规划师及理财投资公司与房产中介公司营运收入的来源和渠道不同 理财规划师、投资公司的专业服务更加多元化,除房地产以外还包括税务安排、私人理财、个人及公司信贷、个人及家庭的信托建立与经营等 ;把房产投资作为给客户提供专业服务的衍生产品,而不是唯一业务和收入来源,会加从容,资金上也更为安全;而房产中介是以收取佣金作为公司的主要收入来源,因此会急功近利。

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“我们是面向全球市场销售的,印尼、马来西亚、新加坡的客户都很多。”销售代表这样告诉《每日经济新闻》记者,“这也意味着,住在墨尔本市中心区域公寓住宅里的基本都不是本地人,本地人一般会选择郊区别墅,价格更便宜,而且房间更多,适合一家四五口人居住。”

(3)它们服务客户的立场不同。理财规划师、理财投资公司更多的是以人为本, 根据投资者的年龄阶段、风险喜好、收入稳定性、消费习惯、可支配剩余收入多少等方面,量体裁衣地为客户制定适合的投资计划,是“财富管家”的角色;而中介公司以销售为本, 以如何最快地达成交易为最终目标,而对于客户或投资者的自身财务状况鲜有涉及,甚至“忽悠”你签了合同掏了首付,尾款有没有能力都不去关心。

问题在于,你交予的第三方,是你的财富合伙人,还是开发商利益的代言人?是专业的理财规划师,还是赚取高额佣金的中介?他们的最大区别,就在于以下几点:

澳大利亚外资审查委员会统计数据显示,2013至2014年,中国首次成为澳洲第一大海外投资来源国,中国投资者对澳投资高达277亿澳元,其中超过40%的投资进入了澳洲房地产市场。

(4)资质及收入的不同。中介公司通常具有房屋代理资质,经纪人资质等就可以开始公司营运了,销售人员的收入水平属于中等偏下;而海外理财规划师、理财投资公司除具有房屋代理、经纪人资质之外,还通常拥有银行信贷资质、会计师资质、资产评估师资质、理财规划师资质、私人资产管理等相关资质。

1. 佣金的支付方不同。理财规划师收取的是客户支付的服务费用,好不好客户说的算,看结果;中介公司则由发展商或者私人业主向其支付销售佣金,赚不赚钱看是否能卖出,哪怕就是一张图纸,卖出去就有利可图。

事实上,澳大利亚从悉尼、布里斯班到墨尔本等人口集中的城市中,CBD区域的公寓住宅多数被海外投资者购走。

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2. 理财规划师重在服务,除房地产交易之外,包括税务安排、私人理财、个人及公司信贷、个人及家庭的信托建立与经营等,都在其服务范围之内;中介是以收取佣金作为公司的主要收入来源,因此会急功近利。

“墨尔本市中心区域都是高楼公寓式住宅,别墅则分布在近郊。”上述销售代表表示,“住在公寓里的多为年轻的CBD上班族或学生,目前一居室房租接近每周400澳元(约2000元人民币)。”

因此,两家大的中介,为了吸引客户,首先对自己进行了过度包装和过度扩张:上央视,找名人,打广告,进军二三线城市;风光背后,就是完全背离了市场规律和投资者的利益。

3. 立场不同。理财规划师以人为本,根据投资者的年龄阶段、风险喜好、收入稳定性、消费习惯、可支配剩余收入多少等方面,量体裁衣地为客户制定适合的投资计划,是“财富管家”的角色;中介公司以销售为本,签合同就行,成交是目的,后续是死是活,是赔是赚,并不关心。

通过现场实际了解记者发现,买楼花-建成后出租收租金-转手卖掉赚取差价,已成为大多数购入澳洲房产的海外投资者选择的盈利模式。

其次,产品定位失败,由于公寓产品在销售上更为便捷,因此他们把公寓作为主推的项目;然而,笔者早在2014年,就在专著《决胜海外房地产》中,全面剖析了全球4大洲7个国家和地区的房地产市场趋势分析;其中在澳洲房地产市场的阐述中,明确地提醒:由于墨尔本CBD的扩容规划(比之前面积增长4倍,过于集中在高层住宅上,而提供就业的商业规划并不多,因此必将造成共过于求,CBD核心区域的空置率将上升,租金回报率将下降。

4. 资质及收入的不同。中介公司只需要房屋代理资质,经纪人资质等就可以开始公司营运了;海外理财规划师、理财投资公司除具有房屋代理、经纪人资质之外,还通常拥有银行信贷资质、会计师资质、资产评估师资质、理财规划师资质、私人资产管理等相关资质。

“以这套套内81平方米含一车位的二居室为例,总价71万澳元(约355万元人民币),首付10%,余款到2018年项目完成后一起给付,委托我们租赁,第一年保证房价5%的租金返还,第二年起随行就市。”

此外,过度宣传贷款,依赖贷款,导致客户签约了错误的项目,而后期贷款未能审批,要么客户支付大额尾款,要么违约导致首付损失,而中介公司并不担责。

综上,盲目出走海外危险,对于陌生而复杂的市场情况,容易步入歧途;但因噎废食亦不可取,未来单一资产、单一货币、单一计价单位下的财富,难以抵抗多变的市场环境。那么,如何平衡风险与需求,是每个投资者必须要考虑的。

上述销售代表告诉《每日经济新闻》记者,“按照现在租房行情推算的话,届时每个月约可得到1万元租金收入。墨尔本市区内一套三居室在几年前还仅仅只卖60多万澳元,所以如果转手卖掉的话,有一定的升值空间。”

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“限贷”背后风险需引起关注

综上,要想真正做好海外资产配置,不是看公司的装潢,不是看宣传的门面,而是看真正体现给客户的真实价值;不要看广告上说的多么天花乱坠,而是要看代理人对于项目的理解,对投资的理念,其立足点应该是是人、思想、理念,其次才是项目;投资者应该秉承的信念,是持续的学习和不断累进的市场知识,让自己成长为比销售更了解市场的那个人。

就拿对合作方的选择来说,要想真正做好海外资产配置,不是看公司的装潢,不是看宣传的门面,而是看真正体现给客户的真实价值;不要看广告上说的多么天花乱坠,而是要看代理人对于项目的理解,对投资的理念——一个简单的研判策略就是,好的合伙人,其立足点应该是是人、思想、理念,着眼点在于投资者长远的财富增长,最终实现财富自由,其次才是考虑具体项目问题;一整套方案之后,才是具体的地区、具体的楼盘。如果上来就以楼盘、以项目为中心,画饼一般的承诺一个未来,那么投资者就要小心了。

投资300多万元,两年后开始每月收1万元房租,转手卖掉还有得赚,听起来好像很美好。但事实上,恐怕海外购房者们不仅需要拿出计算器来计算收益率,更需要警醒当地房产下跌的风险。

最后要说的是,笔者并非“事后诸葛亮”;对于看到文章的购房受损者,可以留言,笔者将尽力为其提供解决方案及其他后续问题的跟进与解决。

最后,投资者应该秉承的信念,是持续的学习和不断累进的市场知识,让自己成长为比销售更了解市场的那个人;此外,此次“踩雷”的投资者,利益受损的购房者,可以留言,笔者将尽力为其提供解决方案及其他后续问题的跟进。

中国外国专家局澳籍专家资质、国际注册高级理财规划师刘磊曾撰文指出,因CBD公寓风险加大,包括墨尔本和悉尼在内多个地区的公寓都进入了澳大利亚AMP银行的“黑名单”中。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

文章认为,墨尔本及布里斯班近城区(CBD及五公里范围内)高层公寓、学生公寓高度过剩,价格下行可期,2016年第一季度,悉尼住宅中位房价下降1.5%至99.58万澳元,公寓中位房价下降0.7%至65.62万澳元,悉尼百万中位房价已成为历史。

市场研究集团BIS Shrapnel预测,悉尼房价涨幅未来12个月将减速,可承受力被推向极限。缺乏供应和投资者需求将使悉尼下财年的房价增速减至7%。而到2018年6月前,房价可能下跌4%,报告甚至认为,经过通胀调节后,房价未来3年中实际可能下跌6%。

此前,《悉尼晨锋报》4月份消息称,澳洲各大银行在澳洲政府的压力下,规定海外人士投资澳洲房产的,一律不发放贷款,尤其是针对首都堪培拉的物业。

同月,澳大利亚维州州政府称,将从7月1日起提高海外购房者收取的印花税,从原来的3%上调至7%。

而在交割期到来时,如果海外买家没有及时给付足额的尾款,则将面临之前所交的10%订金被全部没收的局面,因此贷款发放的收紧,更加剧了这种风险。

在刘磊看来,银行收紧贷款往往是由于抵押物估值过低,或抵押物市场未来涨势不明显,因此投资者应参考银行的贷款政策,对澳洲楼市进行研判。

前有限贷、后有调税,澳洲房产还有投资价值吗?

“应当区分对待CBD区域公寓和别墅。”刘磊认为,“黄金海岸、墨尔本等地的别墅区域具备增长潜力。”

据《每日经济新闻》记者了解,目前墨尔本近郊区域内的别墅地块约为255平方米的土地售价20多万澳元,房屋建造费用约为17万澳元,且政府并不对小地块进行每年需缴的征税,仅有市政费等年费,总体成本对比市中心区域的公寓住宅,性价比无疑更高。

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